案由： 民事> 合同、准合同纠纷> 合同纠纷> 租赁合同纠纷> 房屋租赁合同纠纷

案 号：(2021)京03民终16803号

审理法官： 张弘 杨夏 申峻屹

文书类型： 判决书

公开类型： 文书公开 

审理法院： 北京市第三中级人民法院 

审结日期：2022.01.20

案件类型： 民事二审

审理程序： 二审

代理律师/律所： 许梅 , 北京市天元律师事务所 ; 朱晓东 , 北京市天元律师事务所 ; 王柱 , 北京国旺律师事务所 ; 党占荣 , 北京国旺律师事务所 ; 

权责关键词： 催告 撤销 委托代理 违约金 过错 恢复原状 支付违约金 合同约定 第三人 证据不足 自认 新证据 证明责任（举证责任） 财产保全 诉讼请求 反诉 维持原判 查封 扣押 冻结

相关企业：北京河北大厦有限公司中科城市梦谷科技产业发展(北京)有限公司

相关企业来自企业信用查询平台

北京河北大厦有限公司与中科城市梦谷科技产业发展（北京）有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院

民事判决书

(2021)京03民终16803号

　　上诉人(原审被告，反诉原告)：北京河北大厦有限公司，住所地北京市朝阳区北湖渠路15号院1号楼三层310号。

　　法定代表人：周振毅，董事长。

　　委托诉讼代理人：许梅，北京市天元律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：朱晓东，北京市天元律师事务所律师。

　　被上诉人(原审原告，反诉被告)：中科城市梦谷科技产业发展(北京)有限公司，住所地北京市朝阳区。

　　法定代表人：张柏森，执行董事。

　　委托诉讼代理人：王柱，北京国旺律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：党占荣，北京国旺律师事务所律师。

　　上诉人北京河北大厦有限公司(以下简称河北大厦公司)因与被上诉人中科城市梦谷科技产业发展(北京)有限公司(以下简称中科梦谷公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2020)京0105民初58297号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

　　河北大厦公司上诉请求：1．撤销北京市朝阳区人民法院(2020)京0105民初58297号民事判决；2．改判驳回中科梦谷公司全部诉讼请求；3．改判支持河北大厦公司的反诉请求；4．一审案件受理费、保全费、反诉受理费以及二审案件受理费由中科梦谷公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误，依法应予撤销。本案双方约定整体现状承租，河北大厦公司的交付义务在于将房屋现状交付给中科梦谷公司，并提供房屋资料。一审法院在审查河北大厦公司是否履行交付义务时，认为河北大厦公司在录音中表达过尚未确定承租范围、双方未签署交接清单，不顾现场勘查时已确认中科梦谷公司能够进入承租场地、且证据表明中科梦谷公司认可曾进出场地等事实，便认定河北大厦公司未履行交付义务，属于认定事实不清。本案所涉房屋未经竣工验收，河北大厦公司招租时明示的前提和条件，就是要求承租人在对涉案房产进行装修前自行办理消防验收，并最终完成竣工验收。中科梦谷公司承诺自行进行消防报验，并在消防验收完毕的情况下继续装修承租。一审法院无视中科梦谷公司系因未能按约完成报验，才无法进行装修，继而不想承租房产进行毁约的事实，认为是河北大厦公司提供的房屋现状致使中科梦谷公司无法实现承租目的，属于认定事实不清、适用法律错误。基于上述，在河北大厦公司依约履行了交付义务的情况下，中科梦谷公司并不具有合同解除权，一审法院认为案涉《不动产租赁合同》于中科梦谷公司《解除函》通知到达时解除，属于法律适用错误。因为中科梦谷公司在河北大厦公司不存在违约情形的情况下，以《解除函》的形式表明不再履约，构成严重违约，河北大厦公司有权主张违约责任，一审法院未予支持河北大厦公司的反诉请求，属于适用法律错误。

　　中科梦谷公司辩称，不同意河北大厦公司的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。关于是否交付，本案租赁面积较大、租金金额较大。根据租赁合同12．1条，甲乙双方的标的物交接并签署交接清单，交接是一个要式行为。河北大厦公司没有提交证据证明标的物交给了谁，我中科梦谷公司去保安不让进去。河北大厦公司与产权方有纠纷，导致中科梦谷公司无法正常使用、进入房屋。中科梦谷公司的目的是使用标的物，现中科梦谷公司的租赁目的无法实现。因为河北大厦公司一直没有交付标的物，中科梦谷公司邮寄了解除合同通知书，河北大厦公司签收了。河北大厦公司就通知书向中科梦谷公司进行了回函，同意解除合同。解除合同是既定事实，河北大厦公司主张中科梦谷公司没有单方解除权不能成立，河北大厦公司对租赁保证金的返有误解，是双方无争议的情况下退还。

　　中科梦谷公司向一审法院起诉请求：1．返还租赁保证金3000万元及资金占用使用费(以3000万元为基数，按照年利率8％的标准，自2020年3月3日起计算至实际支付之日止)；2．赔偿损失2846678元，包括：设计费1012500元、招标费12万元、项目团队管理费64178元、工程管理费85万元、律师费80万。

　　河北大厦公司向一审法院反诉请求：支付违约金540万元。

　　一审法院认定事实：河北大厦公司(甲方、出租方)与中科梦谷公司(乙方、承租方)于2020年2月28日签订《不动产租赁合同》，约定：甲方系根据中华人民共和国法律合法注册的国有法人企业，合法拥有本合同项下租赁标的物全部产权，甲方通过公开招租将租赁标的物整体现状出租。乙方系根据中华人民共和国法律合法注册成立的法人企业，对租赁标的物进行了全面的调查与了解后，参与公开竞租进行现状承租。第一条租赁标的物的基本情况：租赁标的物坐落于北京市朝阳区大屯里317号1至26层x(以下简称涉案房屋)，建筑面积：82262．04平方米，已取得不动产权证书，编号为xxx第二条租赁用途：乙方使用标的物应符合标的物规划及设计审批用途，双方特别约定：在租赁期内，国家法律和政策所允许的租赁标的物内可以从事的所有经营活动均可作为乙方增加之租赁用途，乙方可自行增加相应租赁用途。第三条租赁期限：租赁期限总计二十年(采用10年＋10年两个计价阶段)，自2020年3月1日至2040年2月29日止(含免租期)。免租期为13个月(含交接时间)，免租期间乙方不承担租金，但应承担相应的水、电等其他费用。第四条租金标准及支付方式：本合同租金标准采用“10年(含免租期)＋10年”两个计价阶段。1．第一个“十年租期”具体租金标准与支付约定如下：(1)自2020年3月1日起至2023年3月31日止，每个租赁年度租金标准为一亿一千八百万元，上述期间租金标准不变。自2023年4月1日起至2030年3月31日止，每个租赁年度租金的标准应在上一租赁年度租赁标准基础上递增3%。支付时间：乙方在免租期结束前1个月，向甲方支付第一个租赁年度租金之前六个月租金，于2021年9月底在免租期结束前1个月，向甲方支付第一个租赁年度租金之前六个月租金，于2021年9月底前支付第一个租赁年度之剩余六个月租金，此后租赁年度租金每半年支付一期(即6个月租金)，乙方应在当期届满前一个月内向甲方支付下一期租金。2．第二个“十年租期(含免租期)”到期前三个月，甲乙双方共同委托第三方评估机构，参照周边租赁区域或同类型同地段房产的租金标准对标的物的租赁进行评估，在评估值的基础上确定第二个“十年租期”的租金交纳标准等，但甲乙上述均认可重新确定的第十一年度的租金标准不得低于上一年度的租赁标准。第五条租赁保证金：1．乙方应在本合同签订后三个工作日内向甲方缴纳租赁保证金3000万元。2．租赁期届满或合同解除、乙方全部撤场满三个月后，双方无争议，甲方向乙方无息返还租赁保证金，如果存在应由乙方承担的费用，甲方有权从保证金中直接扣除，剩余部门无息返还，如届时保证金不足以支付乙方应承担的费用，则甲方有权要求乙方即使支付。第六条标的物的手续完善与装修改造：1．乙方应于本合同签订后一年内完成本标的物合法经营所需含消防验收许可在内的行政许可手续，因此产生的全部费用均由乙方自行承担。2．乙方应对消防验收与装改方案负责，保证消防验收与装改方案符合法律法规、政策等相关规定，并按照相关规定办理合法手续，不得对标的物造成结构性损伤，确保标的物符合消防、建设、环保闻声等有关主管部门的标准及要求，无任何安全隐患。第十条合同解除：1．有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回标的物：(5)因乙方原因造成本合同无法继续履行的。2．如出现法定或合同约定的解除情形时，乙方行使合同解除权的，自合同解除通知到达对方之日合同解除。3．甲方按照本合同约定行使合同解除权时，乙方应按照第一个租金交纳年度租金的30%向甲方支付违约金。第十一条违约责任：4．如果由于有甲方违约原因导致乙方无法实现承租目的的，乙方有权解除合同并要求甲方赔偿由此对乙方造成的损失。第十二条其他约定：1．乙方缴纳租赁保证金后，甲乙双方进行相关标的物的交接，并签署相应交接清单(附件2：交接清单)，配电室与水泵房不在交接范围内。

　　合同签订后，中科梦谷公司于2020年3月3日、2020年3月4日分别向河北大厦公司支付保证金2000万元、1000万元。中科梦谷公司未支付过租金。

　　关于合同履行情况。中科梦谷公司、河北大厦公司均主张双方签订的《不动产租赁合同》已经解除。中科梦谷公司主张涉案房屋大部分承租区域位于2单元，其公司不能从2单元进出承租区域，无法进行装修改造，其公司认为河北大厦公司未履行完全交付房屋的义务，导致合同目的无法实现，故其公司于2020年7月7日向河北大厦公司邮寄《解除<不动产租赁合同>通知书》，通知书签收时间为2020年7月8日，故解除时间为2020年7月8日。就其主张，中科梦谷公司提交如下证据：一、《解除<不动产租赁合同>通知书》及快递详情单，《解除<不动产租赁合同>通知书》载明：“致：河北大厦公司，2020年2月28日贵司与我司签订了《不动产租赁合同》，约定贵司将名下位于北京市朝阳区大屯里317号1至26层的房屋出租给我司，建筑面积82262．04平方米，租赁期限为20年。《不动产租赁合同》签订后，我司如约向贵司交付了3000万元租赁保证金，但贵司至今未向我司交付案涉房屋，没有任何交付行为。2020年3月26日我司工作人员现场勘查欲进入该案涉房屋时，遭遇不明身份人员阻拦，我司才知晓贵司与第三人北京政泉控股有限公司就案涉房屋存在纠纷，且现已进入诉讼程序。此后，我司与贵司在交涉过程中，得知案涉房屋没有任何竣工验收及相关手续。另外，根据《不动产租赁合同》第三条约定，租赁期限：自2020年3月1日至2040年2月29日止，在此期间，我司亦多次发函催告贵司履行合同交付义务，贵司至今未向我司交付案涉房屋，且案涉房屋亦没有任何竣工验收及相关手续，致使双方签订的合同目的无法实现。现我司正式通知贵司，解除贵司与我司签署的《不动产租赁合同》。请贵司接到本通知书之日起5日内退还我司3000万元租赁保证金并赔偿我司相关损失。通知人：中科梦谷公司2020年7月7日”。快递详情单显示签收日期为2020年7月8日。二、《房屋交付催告函》《答复函》及快递详情单。三、2020年4月10日河北大厦公司董事长周振毅与中科梦谷公司黄博、郑君华谈话录音，主要内容为：周振毅：……我疫情期间，就严重，不过来，其实别管怎么说也是为了咱们解决问题……确实有一些小问题，这些问题不至于说我们就解决不了了。包括上次咱们和政泉之间，政泉老总给我打电话没过来，咱们通电话的很多是吧……但是一个大的方向怎么去解决这些问题，所以这一段呢估计上次咱们中科也发了个函，我也看到了，包括发函的时候，我也跟政泉沟通，函解决不了问题……你们政泉怎么考虑？你这个物业他同意，一会就说把物业已经全交给我了，一会怎么，但是当时情况，政泉的情况可能您们不如我们了解，政泉的情况现在就是什么，当一天和尚撞一天钟，拖一天算一天……现在你如果说现在让他彻底出来的，可能有一些难度在哪？难度，他就想当时让我给他免责……我违约金你算账算了12个多亿，现在我已经在北京三中院已经起诉他了。黄博：嗯。周振毅：……那天邱总说是着急，邱总说我这着急，我说你着急我还着急呢，如果说你弄不成，你怎么给我交租金，我看上你这保证金吗……说以说现在的问题，我们通过和政泉，通过咱们之间的沟通……周振毅：……所以说政泉目前的问题是什么？能配合我们？也就是说我们不要，当时我跟邱总说的，我们当务之急说搁置争议，争议是什么政泉说了，我们违约责任怎么着？但是我们房产证在那一放，是吧，那是国家合法的东西。当时咱们闹完以后，因为我在石家庄我也过不来嘛疫情期间我和政泉的领导说，我说你们闹，能该改变得了河北大厦是我的事实？改变不了，我说中科我授权，通过组织程序，我租给中科有问题吗？没问题。中科院给我交了保证金，中科就要去现场勘查去做，你们要无条件的配合。当然说了，我当时明确说这是当时我为了政泉，怀疑我北京大厦和你中科一块去换了个锁，只是咱们自己说，为什么那时候特别生气，说别管沟通不畅也好，别管什么也好，但是这个事就片面的激化了矛盾……周振毅：所以说我说的这个意思就是说第一，即这种现状，我们应该怎么去做……我们应当怎么和政泉一块去解决这些存在的问题，但是一点要给大家说清楚，北京河北大厦，我作为出租方，我有权利义务要保障你们顺利的去设计、报验、施工、直至正常使用……老邱说我们现在连门都进不去，我觉得那就不对了，是吗，这不大家都在这，郑总，没签合同的时候，我就物业部说过，以后只有中科能进来……中科可以随时进，签了合同以后给你们卡也好，我们图纸资料，当然说了我们确实有限，不是说我招完标，骗你们中了标以后我才告诉你，确实是这种现实状况……黄博：周总，基于之前的一些困难，我们前段时间院里也说了，院里也说其实跟河北省一直有一些好的合作，还有雄安新区好像还有一些合作。完了基于现在困难，院里也说，我们这块权利配合这个河北大厦方就是尽快解决暂时的这种困境，能达到这种顺利，能够进场施工，然后最后达到招租这个想法，因为之前咱们在投标之前不有一些意向合同，中科院意向合同，一些企业也在问咱们这块什么时候能装修完这些企业要入驻这块，要入驻这一块，所以说这块也确实是……但现在咱就是解决这个问题，解决问题上周总说的，之前我们做了一个暂时遇到的这些困难，首先政泉暂时不要进场，还有一个主要就是咱们现在确定承租范围，承租范围分割点还没有确定，具体是哪一块是我们承租的范围，因为一直就是你们来之前也在交涉，没有给一个确定的明确范围，包括你说报建委这块……周振毅：嗯，还有什么？一块都说清楚。黄博：前面你也说了那两部电梯的事，那两部电梯是可以使用的，是吧？周振毅：可以使用，投入……郑君华：只不过咱们楼层没停是吧？黄博：没停是吧？是可以调到楼层。周振毅：对。黄博：然后一个是电梯，还有朱能昌，说也跟政泉方这么解决这个问题……周振毅：……回去以后你要跟领导们说，关于你提这两点我答复你，第一，我们租的范围就是我们房产本上82000平方米，原来我让物业部跑马圈地给我画出来，图纸，这一堆这一块给我圈出来，那些东西有交叉的要弄出来，也就是说我这82000平方米，他因为这不是一个独栋的楼，因为1单元3单元设备设施，我其实已经了解差不多了。把这个也就说你们租这82000平方米，从哪到哪地下什么情况一定要摸清楚，政泉不配合，告诉他不用他配合，那是咱们天经地义受法律保护的东西。你们听着，一定要让中科的知道我这82000平方米是个什么样，哪层哪层边界点到哪，我不说过吗，能上锁的上锁，不能上锁的给我划印。他东西我要跟他说了，哪些东西是他这样的，是公用的还是你的，包括现在我说的谈，政泉谈具体的交接提到，第一电梯的使用问题，我说可以，因为这个楼就是现状，楼上你还有一些营业面积好了，我可以保障你一个通过权，包括我这8部电梯弄好了，你过一下是可以的，是吧，我保证你通过去……周振毅：……所以说呢中科的随时过来，包括设计人员，包括领导们，咱们随时保证，第一能看电梯、临时电、电梯，包括下一步我也想着走，老曹，你们听着这我还想走2单元，2单元电梯，我通道我这28楼了，想法做这个事情，做不了你试试，是不是，所以说呢我说的说一千道一万，综合做这个案子，能不能成功，能不能顺利在免租期内弄好投入使用，核心点不在于现在的政泉，核心点在于与北京住建部门能不能把我们设计这个方案，以北京大厦的名义报验审批通过，这是影响我们这个项目最核心的东西……周振毅：……政泉老总给我打了10个电话，中午晚上让中科的把保安撤了吧，我说中科的和我是合作关系，不是上下级关系，我答复不了你，还是需要我们坐下来谈的……后来我就问你一句话，他问那些什么问题，锁换了，他们又换回去了，但是我就特别不高兴，都换完了，问什么换回去，大不了我把换了以后，我给你一张门禁，在我监督时间你使用就行了……黄博：周总咱们最少在交流两个困难，一个，他刚才不是说一个分割点，还有设备清单，这是最后说马上就可以派人跟他去配合去查一下划一下。周振毅：恩，其实合同里有一个清单，交接签了合同又交了一个清单，但是我就跟我们法务部门说扯淡，有什么清单？郑总，我那天我跟邱总说我有什么清单，你们要什么，第一控制权，你说钥匙你保障你8万平方米你随进随出，仅此而已，你说你现在和我政泉，因为没有实际交接合同里，配电室那个设备是我的，那个水电不再交接范围之内，钥匙可以给你。黄博：范围，范围……周振毅：对啊，范围你要确定了，然后你想去哪，你暂时有困难，我可以保证你能达到这个目的，工作目的就行了，你去不了我可以派人跟着你……四、河北大厦公司董事长周振毅与中科梦谷公司邱育敏谈话录音，主要内容为：……邱育敏：我现在有几个问题按照你的意见请示一下啊，有个问题你回答一下啊，第一个我们安保力量还要不要维持啊？这是第一，第二个，政泉公司把锁控制了，把大堂重新控制了，对吧？我们该怎么办……周振毅：你这不是跟我商量策略，你是给我出题……我希望呢遇事咱们不要着急，着急解决不了问题，也就是说我刚才跟你说那个你认真听一下，也就是说你问我，我第一刚才你说付玲通知你们是让你们撤掉保安，第一我们下这个指令，第二，如果说我们河北大厦意见不一致的，要把握好分寸……河北大厦公司认可证据一《解除<不动产租赁合同>通知书》及快递详情单的真实性，但不认可证明目的，称租赁合同未约定中科梦谷公司单方解除权，且不具备合同法规定的可以行使单方解除权的情形，中科梦谷公司不享有约定或法定的合同解除权，其发送解除函并不构成解除合同至法律效果，但其发函行为表明其拟不再继续履行租赁合同，构成违约；认可证据二《房屋交付催告函》《答复函》及快递详情单的真实性，但不认可证明目的；认可证据三2020年4月10日河北大厦公司董事长周振毅与中科梦谷公司黄博、郑君华谈话录音的真实性，但不认可证明目的，不能证明其所称的河北大厦公司未履行交付义务的内容，反倒是中科梦谷公司因其自身不当行为引发与北京政泉控股有限公司矛盾一事，可证明中科梦谷公司已经进驻涉案房屋；认可证据四河北大厦公司董事长周振毅与中科梦谷公司邱育敏谈话录音的真实性，但不认可证明目的，本段录音再次证明河北大厦公司履行了房屋交付已付，中科梦谷公司因为自身过错引发与北京政泉控股有限公司纠纷，邱育敏自认“他政泉是在我们换完，他给砸调换回去的”。因河北大厦公司认可解除<不动产租赁合同>通知书》及快递详情单、房屋交付催告函》《答复函》及快递详情单、2020年4月10日河北大厦公司董事长周振毅与中科梦谷公司黄博及郑君华谈话录音、河北大厦公司董事长周振毅与中科梦谷公司邱育敏谈话录音的真实性，故一审法院对上述证据的真实性予以采信。河北大厦公司主张因中科梦谷公司发函表明不再继续履行《租赁合同》，造成合同无法继续履行，构成违约，故其公司于2020年9月3日发送《通知函》提出解除合同。就其主张，河北大厦公司提交关于对《房屋交付催告函》的回函、《答复函》、对于对4月13日《答复函》的回函、《通知函》予以证明。中科梦谷公司认可《房屋交付催告函》的回函、《答复函》、对于对4月13日《答复函》的回函、《通知函》的真实性，但不认可证明目的。因中科梦谷公司认可《房屋交付催告函》的回函、《答复函》、对于对4月13日《答复函》的回函、《通知函》的真实性，故一审法院对上述证据的真实性予以采信。

　　在审理过程中，一审法院对涉案房屋进行现场勘验，经勘验，确认涉案房屋承租范围为北京市朝阳区大屯里317号金泉大厦1单元1层、2层、3层、26层(实际为24层)、27层(实际为25层)、28层(实际为26层)；2单元1层大厅至28层(实际为1层大厅至26层)；3单元1层、2层、3层、26层(实际为24层)、27层(实际为25层)、28层(实际为26层)及合同约定的地下配套情况。2单元1层大厅至28层现状为毛坯状态，2单元门口安装有门禁刷卡器。2单元1层大厅至28层除通过2单元电梯前往各楼层外，还可通过3单元电梯行至3单元28层后再行至2单元28层前往2单元各楼层。

　　关于中科梦谷公司主张的各项损失。就其损失，中科梦谷公司提交如下证据：一、成交通知书、支付业务回单及发票，发票显示招标服务费金额共计12万元；二、《河北大厦改造设计项目设计合同》、支付业务回单及发票，《河北大厦改造设计项目设计合同》载明：甲方为中科梦谷公司，乙方为成都优艺工装装饰工程有限公司，约定合同总价为85万元，合同签订时间为2020年2月17日，支付业务回单显示中科梦谷公司分别于2020年2月20日、2020年3月24日支付85000元、127500元；三、《工程项目委托顾问服务协议》、银行汇款单及收据、发票，《工程项目委托顾问服务协议》载明：委托方为中科梦谷公司，受托方为深圳市聚豪装饰工程有限公司，合同签订时间为2020年3月1日，银行汇款单显示中科梦谷公司于2020年5月12日支付85万元；四、《建设工程设计合同》、支付业务回单及发票、收据，《建设工程设计合同》载明：委托方为中科梦谷公司，设计方为旌伟建筑工程设计涿州有限公司，工程名称为河北大厦钢结构加固项目，合同签订时间为2020年3月21日，支付业务回单显示中科梦谷公司分别于2020年4月20日、2020年5月12日支付8万元、12万元；五、《河北大厦水暖电空调改造设计合同》、支付业务回单及发票，《河北大厦水暖电空调改造设计合同》载明：发包方为中科梦谷公司，设计方为北京珂竹网络科技有限公司，约定设计费总额为90万元，合同签订时间为2020年3月22日，支付业务回单显示中科梦谷公司分别于2020年3月25日、2020年5月12日、2020年5月13日支付45000元、45000元、20万元、31万元；六、2020年1月至4月工资表、业务支付回单及社保基金电子交款回单；七、支付业务回单及发票、收据，发票显示押金5000元，发票显示汽车租赁12235元；八、《委托代理合同》、付款凭证及发票，《委托代理合同》载明：甲方为中科梦谷公司，乙方为北京国旺律师事务所，乙方接受甲方委托，委派律师在甲方与河北大厦公司房屋租赁合同纠纷一案中担任一审、二审、执行阶段甲方的委托代理人，代理费为80万元，付款凭证显示中科梦谷公司于2020年5月20日支付80万元。河北大厦公司认可证据一成交通知书、支付业务回单及发票的真实性，但不认可证明目的；不认可证据二《河北大厦改造设计项目设计合同》、支付业务回单及发票的真实性及证明目的，称中科梦谷公司作为承租人，在未签署租赁合同时就先行委托室内设计方，不合常理，不排除作假或与相对方串通的嫌疑，根据室内设计合同显示，中科梦谷公司支付12．75万元的前提条件是设计公司完成方案平面、主要区域效果图并提交成果，取得中科梦谷公司书面认可，而中科梦谷公司未提交方案平面和主要区域效果图，无法证明付款条件已成就，也无法证明付款的真实性与合理性；不认可证据三《工程项目委托顾问服务协议》、银行汇款单及收据的真实性及证明目的，认可发票的真实性，称中科梦谷公司未提交85万元付款对应的合同约定及相应发票，无法证明已达付款条件，该合同相对方与中科梦谷公司具有多重关联关系，根据中科梦谷公司提交的证据显示，2020年5月13日中科梦谷公司与律师签订委托代理协议，其停止履约的意思形成应早于5月13日，在已有停止履约意思的情况下，于5月12日支付85万元，即使真实，也表明其未履行止损义务，不属于合理支出；不认可证据四《建设工程设计合同》、支付业务回单及发票、收据的真实性及证明目的，称合同约定中科梦谷公司支付12万元的条件是“设计方提供电子版全套设计内容的施工设计初稿给甲方审核无误”，中科梦谷公司未提交全套设计内容的施工设计初稿，无法证明付款条件已成就，中科梦谷公司在已有停止履约的意思的情况下，于5月12日支付12万元款项，未履行止损义务；不认可证据五《河北大厦水暖电空调改造设计合同》、支付业务回单的真实性及证明目的，认可发票的真实性，称中科梦谷公司未提交60万元付款对应的合同约定成果及相应发票，无法证明已达付款条件，中科梦谷公司在已有停止履约的意思的情况下，于5月12日支付60万元款项，未履行止损义务；不认可证据六2020年1月至4月工资表、业务支付回单及社保基金电子交款回单的真实性及证明目的，称三位人员是中科梦谷公司员工，在公司正常履职，而非为履行租赁合同专门招聘的人员；不认可证据七支付业务回单及发票、收据的真实性及证明目的，称中科梦谷公司未证明租车费用是为履行租赁合同产生的费用，与本案无关；不认可证据八《委托代理合同》、付款凭证的真实性及证明目的，认可律师费发票的真实性，称中科梦谷公司自身不欲履行租赁合同，为逃避违约责任而谎称河北大厦公司不履约，并据此提起诉讼，相应费用应有其自行承担，中科梦谷公司还应承担因其违约、恶意诉讼而给河北大厦公司造成的损失，同时考虑北京国旺律师事务所代理了中科梦谷公司多起案件，且该证据显示中科梦谷公司在本案未起诉时即支付了高达80万元律师费，不排除其中共包含了中科梦谷公司基于其他案件或长期服务所支付的律师费的可能。因河北大厦公司认可证据一成交通知书、支付业务回单及发票；证据三中发票；证据五中发票；证据八中发票的真实性，故一审法院对上述证据的真实性予以采信。

　　另查，2020年1月16日，河北大厦公司将北京政泉控股有限公司诉至北京市第三中级人民法院，要求支付自2010年10月1日期至2019年12月6日止以河北大厦公司已付购房款为基数、按照日万分之二的比率分段计算的违约金，总计金额为1271332314元。北京市第三中级人民法院于2020年12月30日作出(2020)京03民初201号民事判决书，判决：一、北京政泉控股有限公司支付河北大厦公司违约金(以1880570027元为基数，自2014年1月1日起至2019年12月6日止，按每日万分之二的标准计算)；二、驳回河北大厦公司的其他诉讼请求。

　　另，中科梦谷公司在本案中申请财产保全，申请查封、冻结、扣押河北大厦公司名下价值3500万元的财产。一审法院于2020年10月26日作出(2020)京0105民初58297号民事裁定书，裁定：查封、冻结、扣押河北大厦公司名下价值3500万元的财产，一审法院于2020年11月5日查封河北大厦公司名下所有位于北京市朝阳区大屯里317号楼1至26层x号房屋，京XX号；于2020年11月12日实际冻结了河北大厦公司银行账户中17xxx39．29元的存款。

　　一审法院认为，中科梦谷公司与河北大厦公司签订的《不动产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应严格履行。

　　双方签订的《不动产租赁合同》约定如果由于甲方违约原因导致乙方无法实现承租目的的，乙方有权解除合同并要求甲方赔偿由此对乙方造成的损失。乙方缴纳租赁保证金后，甲乙双方进行相关标的物的交接，并签署相应交接清单。本案中，河北大厦公司主张其公司已履行了租赁标的物的交付义务，并向中科梦谷公司交付了2单元门禁卡2张及房屋产权资料，中科梦谷公司对此不予认可，主张无法通过2单元进入承租区域，导致无法进行装修改造。根据一审法院现场勘验情况，涉案房屋2单元包括案外人使用部分，中科梦谷公司与案外人均需通过2单元门禁进出，且涉案房屋承租区域大部分位于2单元，需通过2单元进出进行装修改造，不能通过2单元进入承租区域将导致无法进行后续装修改造并导致中科梦谷公司的合同目的不能实现。根据双方均认可的谈话录音内容显示，中科梦谷公司确存在与案外人就自2单元进出发生纠纷，河北大厦公司与中科梦谷公司对此进行沟通。河北大厦公司作为出租人有义务保障承租人无障碍进出承租区域，且根据谈话录音内容显示，河北大厦公司明确在录音中作出尚未确定承租范围的意思表示，双方亦未就涉案房屋的交付签署交接清单，故综合本案相关情况，对河北大厦公司关于已履行涉案房屋交付义务的主张一审法院不予采信，并认定河北大厦公司未按合同约定完全履行涉案房屋交付义务，导致中科梦谷公司的合同目的不能实现，构成违约，中科梦谷公司以此为由提出解除《不动产租赁合同》符合约定，故一审法院认定双方签订的《不动产租赁合同》于2020年7月8日解除。

　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。河北大厦公司未完全履行涉案房屋交付义务，存在违约，应自合同解除之日返还租赁保证金并支付利息，一审法院结合本案相关情况确定利息支付标准。

　　关于中科梦谷公司主张的各项损失：1．招标服务费损失，对中科梦谷公司主张的招标服务费损失12万元，一审法院予以支持。2．室内设计费损失，根据《河北大厦改造设计项目设计合同》、支付业务回单及发票载明内容，对中科梦谷公司主张的室内设计费212500元，一审法院予以支持。3．《工程项目委托顾问服务协议》项下支出的管理顾问费损失，根据谈话录音内容，双方于2020年4月10日即就2单元进出问题进行沟通，中科梦谷公司于2020年5月12日支付管理顾问费85万元，未尽到合理地减少损失的义务，对中科梦谷公司主张的该项损失一审法院不予支持。4．钢结构加固设计损失，根据谈话录音内容，双方于2020年4月10日即就2单元进出问题进行沟通，中科梦谷公司2020年4月20日、2020年5月12日支付钢结构加固设计费8万元、12万元，未尽到合理地减少损失的义务，对中科梦谷公司主张的该项损失一审法院不予支持。5．空调改造设计损失，根据谈话录音内容，双方于2020年4月10日即就2单元进出问题进行沟通，中科梦谷公司分别于2020年3月25日、2020年5月12日、2020年5月13日支付45000元、45000元、20万元、31万元，综合本案相关情况，一审法院确定河北大厦公司应支付空调改造设计损失45000元。6．中科梦谷公司主张的人员工资及社保损失、车辆租赁损失，依据不足，一审法院不予支持。7．律师费损失，对中科梦谷公司主张的律师费损失80万元，一审法院予以支持。河北大厦公司关于违约金的诉请，缺乏依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、北京河北大厦有限公司于判决生效之日起十日内返还中科城市梦谷科技产业发展(北京)有限公司保证金三千万元并支付利息，利息以三千万元为基数，自二〇二〇年七月八日起计算至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算；二、北京河北大厦有限公司于判决生效之日起十日内支付中科城市梦谷科技产业发展(北京)有限公司招标服务费损失十二万元、室内设计费损失二十一万二千五百元、空调改造设计损失四万五千元、律师费八十万元；三、驳回中科城市梦谷科技产业发展(北京)有限公司的其他诉讼请求；四、驳回北京河北大厦有限公司的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，由北京河北大厦有限公司负担［中科城市梦谷科技产业发展(北京)有限公司已预交，北京河北大厦有限公司于判决生效之日起十日内给付中科城市梦谷科技产业发展(北京)有限公司］。一审案件受理费218033元，由中科城市梦谷科技产业发展(北京)有限公司负担20548元(已交纳)，由北京河北大厦有限公司负担197485元［中科城市梦谷科技产业发展(北京)有限公司已预交，北京河北大厦有限公司于判决生效之日起十日内给付中科城市梦谷科技产业发展(北京)有限公司］。反诉受理费24800元，由北京河北大厦有限公司负担(已交纳)。

　　本院二审期间，河北大厦公司提交照片一张，证明出租的是一个工字型的范围，主要是二单元主楼，中科梦谷公司强调2020年3月25日被物业阻拦进不了大厦，事实上中科梦谷公司已经接受了物业，并把扫码卡机更换掉了，影响了案外人以及健身房的客户进入，与案外人发生了纠纷。中科梦谷公司对于河北大厦公司主张的证明目的不予认可。中科梦谷公司未提交新证据。

　　本院经审理认定的事实与一审法院经审理认定的事实一致，本院予以确认。

　　本院认为，本案争议焦点在于河北大厦公司主张已经完成涉案房屋交付义务是否成立。根据法律规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因此，依合同约定交付租赁物，系租赁合同项下出租人的首要义务；其次，出租人应当保障租赁物能够适合于承租人使用、收益的目的。本案中，河北大厦公司主张已经履行了租赁标的物的交付义务，中科梦谷公司对此不予认可。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，河北大厦公司主张已经完成租赁标的物的交付义务，但河北大厦公司提供的证据既不能证明其已经将涉案房屋交付给中科梦谷公司的事实成立，也不能证明中科梦谷公司实际占用其房屋的事实成立，应当承担举证不能的不利后果。且根据双方在案谈话录音内容显示，河北大厦公司在录音中明确作出尚未确定承租范围的意思表示，双方亦未就涉案房屋交付签署交接清单，根据双方在案谈话录音，中科梦谷公司确存在与案外人就自2单元进出发生纠纷，中科梦谷公司与河北大厦公司一直沟通未果。此外，根据一审法院现场勘验情况，涉案房屋2单元包括案外人使用部分，中科梦谷公司与案外人均需通过2单元门禁进出，中科梦谷公司承租区域大部分位于2单元，现状为毛坯状态，进行装修改造均需通过2单元进出，如不能通过2单元进入承租区域将导致无法进行后续装修改造。一审法院根据在案证据及相关情况认定河北大厦公司并未完成涉案房屋的交付义务，处理并无不当，河北大厦公司的上诉主张，本院不予支持。河北大厦公司未按合同约定完全履行涉案房屋交付义务，作为出租人未尽到保障承租人能够无障碍进出承租区域及其出租的租赁物能够适合于承租人使用、收益之目的，导致中科梦谷公司的合同目的不能实现，河北大厦公司构成违约，应当承担相应的违约责任，一审法院根据查明的事实及在案证据判决河北大厦公司返还中科梦谷公司租赁保证金及利息，并对中科梦谷公司主张的各项损失予以认定，处理并无不当，本院予以维持。河北大厦公司的上诉请求及理由，本院不予支持。

　　综上所述，河北大厦有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费218033元，由北京河北大厦有限公司负担(已交纳)。

　　本判决为终审判决。

审 判 长 张 弘

审 判 员 杨 夏

审 判 员 申峻屹

二〇二二年一月二十日

法官助理 曾琪惠

本案法律依据

中华人民共和国合同法 第60条 

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释(2020修正) 第90条 

中华人民共和国民事诉讼法(2021修正) 第177条1款1项 

中华人民共和国民事诉讼法(2021修正) 第253条